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Si vous envisagez un projet de construction, il est essentiel de comprendre le permis de construire et les réglementations d'urbanisme qui lui sont associées. JC&PROJECT ARCHITECTURE vous propose un accompagnement tout au long de votre procédure de demande de permis de construire. Ne tardez pas à concrétiser vos projets avec notre assistance !

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Le permis de construire, faisant partie des autorisations d'urbanisme, est un dossier administratif. Il permet aux services d’urbanisme de votre commune de vérifier la conformité de votre projet avec les règles et codes de l’urbanisme. Il s'avère essentiel pour les projets de construction de moyenne à grande ampleur. Ne sous-estimez pas la complexité de ce dossier, bien plus qu'une simple formalité ou un formulaire Cerfa à remplir. Son élaboration nécessite des connaissances approfondies et du temps. Il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel pour assurer la réalisation rapide de votre projet.

Quand est-ce qu'un permis de construire est obligatoire ?

Le permis de construire est obligatoire lorsque votre projet modifie l'aspect extérieur de votre habitation et dépasse une certaine superficie de création de plancher et d’emprise au sol. Le calcul précis des surfaces actuelles de votre habitation et celles du projet est crucial avant de demander un permis de construire.

Les projets concernés par le permis de construire comprennent :

- Toutes constructions de maisons individuelles et de bâtiments professionnels sur un terrains nus.

- Tous travaux d'agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 40 m². Si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme (PLU), la surface réglementaire est de 20 m².

- L'aménagement extérieur d'annexes ou abris avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 20 m². On parle d’annexes ou abris lorsque votre projet est un carport, abri de jardin, une dépendance, un garage, etc.

- La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m².

En alternative au permis de construire, si la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet est inférieure à 20 m² pour les annexes et abris, 40 m² pour les extensions (20 m² si la zone n’est pas une zone urbaine), il faudra alors demander une déclaration préalable de travaux. Bien que ce dossier administratif soit similaire au permis de construire, il concerne les projets de plus petite envergure.

N'oubliez pas de vous rapprocher des services d’urbanisme de votre commune pour obtenir les informations sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) ainsi que les réglementations en vigueur. Assurez-vous que votre projet correspond aux exigences pour augmenter vos chances d'approbation.

Pour les nouvelles constructions ou les constructions de plus de 50 m² sur des bâtiments existants, une étude thermique réglementaire respectant la réglementation thermique « RE.2020 » est exigée au dépôt du dossier de permis de construire.

Une information importante à prendre en compte : si, après les travaux, la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure ou égale à 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire. Il est donc crucial de calculer avec précision les surfaces avant d'élaborer votre dossier.

Peut-on construire sans permis de construire ?

Il est possible de construire sans permis, mais votre construction devra représenter moins de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Au-delà de cette surface, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.

Construire sans faire la demande de permis de construire expose à des risques. C'est une infraction au code de l’urbanisme, et en cas de constatation de l'infraction par un agent de l’état ou un agent de police, des mesures peuvent être prises, telles que l’arrêt immédiat des travaux, la démolition totale des constructions ou la mise en conformité de vos constructions (article L.480-14 du Code de l’urbanisme).

L'infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux, avec une amende allant de 2 000€ à 6 000€ par mètre carré (article L.480-4 du code de l’urbanisme). Il est fortement recommandé de déclarer systématiquement vos travaux pour éviter ces complications.

Si vous êtes dans la situation où vous souhaitez régulariser vos travaux, il est tout à fait possible de demander un permis de construire après les travaux. Le dossier à déposer reste le même, mais vous devrez indiquer dans le formulaire Cerfa qu'il s'agit d'une régularisation.

Le recours à un architecte est-il nécessaire ?

Le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour demander un permis de construire. Vous pouvez construire sans architecte, sauf si, après les travaux, la surface de plancher ou d'emprise au sol de votre maison est supérieure ou égale à 150 m². Dans ce cas, la loi impose le recours à un architecte.

 

Quel est le prix d’un permis de construire ?

Généralement, l'architecte demande un pourcentage du montant des travaux, variable en fonction du projet et de l'architecte lui-même.

JC&PROJECT ARCHITECTURE vous propose un service complet pour le montage du dossier, le dépôt en mairie ainsi que le suivi de l'instruction. Le prix de cette prestation est variable en fonction de votre projet, mais il est forfaitaire et connu à l'avance, éliminant les surprises.

À l'origine, la demande de permis de construire est entièrement gratuite en France. Cependant, il est courant et fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans ces démarches complexes. Comme mentionné précédemment, la constitution du dossier n'est pas évidente, impliquant des compétences en matière d'urbanisme et de représentation graphique.

Quelles sont les taxes liées au permis de construire ?

La surface taxable est une des surfaces réglementaires prise en compte par les services d’urbanisme. Il est crucial de la définir précisément, car cela permettra de déterminer les montants des différentes taxes (taxe d’aménagement, taxe foncière, etc.) auxquelles vous pouvez être assujetti.

Sont considérées comme surface taxable :

- Tous les types de bâtiments, y compris les combles, caves, celliers à condition qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond.

- Les annexes (comme un abri de jardin ou une dépendance).

De cette surface, doivent être déduits :

- Les épaisseurs des murs qui donnent sur l’extérieur.

- Les trémies des escaliers et des ascenseurs.

Un bâtiment non clos ou non couvert ne constitue pas de surface taxable. Cela peut inclure une terrasse ou une pergola, par exemple. Parfois, certaines installations non comptabilisées dans la surface taxable peuvent être soumises à des taxes de manière forfaitaire. Par exemple, une place de stationnement, une installation de panneaux solaires, etc.

Pour faciliter le calcul de votre surface taxable, le ministère a mis en place une fiche d’aide au calcul.

La taxe d’aménagement s’applique aux projets de construction, d’agrandissement nécessitant un permis de construire. Elle est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale). Le poids de chaque part est décidé par délibération locale : par le conseil municipal, le conseil départemental et le conseil régional (pour l’Île-de-France).

La part communale ou intercommunale est décidée :

- Automatiquement pour les communes régies par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS) et pour les communautés urbaines.

- Facultativement et par délibération du conseil municipal dans les autres communes.

La taxe foncière fait partie des impôts locaux perçus par les collectivités territoriales. Tous les propriétaires d’un bien immobilier sont concernés, même s'ils n'occupent pas leur bien, comme dans le cas d'une location.

Comment faire un dossier de demande de permis de construire ?

Avant de constituer un dossier de permis de construire, référez-vous au Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour localiser votre parcelle et suivre les différentes exigences et réglementations. Vérifiez si vous êtes dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique, ou dans un quartier régi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître votre possibilité constructible.

Ensuite, remplissez le formulaire Cerfa en cours de validité avec toutes les informations relatives au demandeur et au projet. Le dossier ne se limite pas au formulaire, vous devez également constituer 8 pièces obligatoires, comprenant des plans graphiques, des documents graphiques en 3D, des descriptions et des photographies. Voici la liste détaillée :

1. La PC1 / PCMi 1 : un plan de situation du terrain permettant d'identifier les règles d’urbanisme applicables et de situer le terrain sur la commune.

2. Le PC2 / PCMi 2 : un plan de masse de la construction à édifier ou modifier, montrant les bâtiments existants et à édifier, les dimensions et implantations du projet, ainsi que l'emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront abattus.

3. Le PC3 / PCMi 3 : un plan de coupe du terrain et de la construction avant et après les travaux, indiquant le profil du terrain et le volume extérieur des constructions.

4. Le PC4 / PCMi 4 : une notice descriptive présentant le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus.

5. Le PC5 / PCMi 5 : un plan de façades et des toitures permettant d’apprécier l’aspect extérieur de la construction ainsi que ses hauteurs.

6. Le PC6 / PCMi 6 : un document graphique 3D montrant une modélisation du projet dans son environnement.

7. Le PC7 / PCMi 7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche.

8. Le PC8 / PCMi 8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Des pièces complémentaires peuvent être nécessaires en fonction des caractéristiques et de la localisation de votre projet.

Où déposer le dossier ?

Une fois votre dossier complet, vous devez le déposer dans les services d’urbanisme de la mairie de votre commune. Vous pouvez déposer votre dossier papier en 4 exemplaires minimum par la poste ou en main propre. Il est désormais possible de procéder au dépôt par voie dématérialiser de votre demande de Permis de Construire, selon les caractéristiques de votre commune. JC&PROJECT ARCHITECTURE vous propose également de se charger de toutes les démarches. La mairie vous attribuera un numéro d’enregistrement lors de la demande et vous délivrera un récépissé.

Qui délivre les permis de construire ?

Votre dossier partira ensuite en instruction, examiné minutieusement par un instructeur compétent qui vérifiera la conformité de votre projet avec les réglementations de votre commune. L'autorité compétente qui aura le dernier mot sur la validation de votre projet est le Maire de votre commune.

Quel est le délai pour obtenir un permis ?

Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 à 3 mois en fonction du projet et de sa localisation. Si après le délai réglementaire d’instruction vous n’avez pas de nouvelles de votre mairie, vous pouvez considérer cela comme un accord tacite. Cependant, demandez confirmation à votre mairie avant de démarrer les travaux.

Qu’elle est la durée de validité du permis de construire ?

Un permis de construire est valide pendant 3 ans, renouvelable deux fois pour un an chacun, avec une durée maximale de validité de 5 ans.

Comment afficher un permis de construire accordé ?

L'affichage du permis sur le terrain déclenche le délai de recours des tiers, limité à 2 mois. Vous devez respecter les règles d'affichage, notamment la dimension minimale du panneau et les informations à y inscrire. JC&PROJECT ARCHITECTURE vous propose de vous adresser un panneau dûment complété correspondant à ces critères.

Qui peut contester un permis de construire ?

Un tiers peut contester un permis s'il estime que le projet porte atteinte à ses conditions d'occupation. La contestation peut être gracieuse ou contentieuse, avec des démarches spécifiques à suivre.

Que faire en cas de refus ?

En cas de refus, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Si le refus persiste, une procédure de recours gracieux puis contentieux peut être engagée.

Peut-on modifier un permis en cours de validité ?

Des ajustements peuvent être effectués, au cours de la période de validé d’un permis de construire. Il convient de constituer un nouveau dossier avec le formulaire Cerfa adapté en vigueur. Ce dernier devra être complété des pièces du permis de construire en cours de validité, et des pièces complémentaires faisant apparaître les modifications projetées.

Afin de s’assurer que cette démarche soit applicable, il convient de contacter le service d'urbanisme de votre mairie

Transfert d'un permis de construire ?

Le transfert est possible sous certaines conditions, notamment que le permis reste valide et que le titulaire et le bénéficiaire soient d'accord. Dans le cas d’un transfert d’une personne physique à une personne morale, le recours à un architecte est obligatoire. Il convient donc, de procéder à une annulation du permis de construire en cours de validité, et de procéder à nouveau au dépôt de la demande de permis de construire au nom de la personne morale par le biais de l’architecte.

Peut-on annuler un permis de construire ?

L'annulation d'un permis en cours d'instruction ou déjà délivré peut-être demandée en contactant le service d'urbanisme de votre mairie